Le prix de vente d’un bien immobilier ne peut être acquitté qu’au moyen d’un virement ou d’un chèque (Art.20 de la Loi Anti-Blanchiment).

Le compromis/convention et l’acte de vente établis par l’agent immobilier et/ou le notaire doivent préciser le numéro du compte financier par le débit duquel la garantie, l’acompte et le prix ont été ou seront transférés. En l’absence de compte, une déclaration des parties est obligatoire afin d’expliquer le mode de financement utilisé.

Il est de tradition de verser une garantie lors de la signature du compromis/de la convention de vente.

Le montant minimum de la garantie est fixé légalement à 5%. Cependant, il est d’usage, en matière immobilière, que la garantie s’élève à 10% du prix convenu. Ce montant peut aussi, exceptionnellement, être convenu librement entre parties.

La remise d’une somme d’argent offre au vendeur une garantie quant au sérieux de l’acquéreur et quant à sa solvabilité future. Dans la plupart des cas, le vendeur pourra conserver cette somme à titre de dommages-intérêts forfaitaires en cas de résolution de la vente aux torts de l’acquéreur.

Au fil des années, la remise d’un véritable acompte au vendeur a présenté de plus en plus de risques. Beaucoup de situations que l’acquéreur ne peut pas connaître peuvent se présenter : celui qui se présente comme vendeur n’est pas le seul propriétaire du bien et n’a pas l’accord des autres copropriétaires pour vendre, ou n’est même pas propriétaire du tout, mais simplement locataire. Le vendeur a des dettes fiscales ou hypothécaires qui dépassent le prix de vente. Le vendeur est propriétaire, mais est en faillite. Et la liste n’est pas limitative… Dans la plupart des cas, la vente ne pourra pas se réaliser et l’acquéreur aura beaucoup de difficultés à récupérer son acompte, s’il le récupère…

Faut-il dès lors supprimer l’acompte ou la garantie ?

Non, bien entendu. Le versement est bien souvent, dans l’esprit des parties, l’opération qui scelle la convention, bien plus que la signature du compromis lui-même. En outre, supprimer l’acompte reviendrait à priver le vendeur d’une garantie légitime du sérieux de l’acquéreur. Le principe de l’acompte doit donc être maintenu, sous peine de pénaliser éventuellement le vendeur.

Il fallait donc trouver une solution qui mette à la fois vendeurs et acquéreurs à l’abri.

Pour cette raison, la pratique s’était déjà de plus en plus répandue – notamment à la suite de la multiplication des ventes avec clauses suspensives d’octroi de prêt – de remettre le chèque de l’acompte ou de la garantie libellé au nom du notaire du vendeur, qui le conservait jusqu’à ce qu’il ait pu vérifier que toutes les conditions étaient réunies pour que la vente puisse se réaliser.

Pour donner plus de garanties à l’acquéreur, certaines chambres des Notaires ont décidé de transformer cette pratique en obligation. Il est maintenant obligatoire, lorsque la signature de la convention se fait en la présence d’un notaire ou d’un de ses collaborateurs, que la garantie ou l’acompte soit bloqué en l’étude jusqu’à la signature de l’acte authentique. Cette mesure judicieuse protège les deux parties : l’acquéreur sera certain que ce qu’il a versé ne risquera pas de disparaître dans la nature et le vendeur sera certain de l’engagement de l’acquéreur.

Bien entendu, si la consignation dure plus d’un mois, le notaire aura l’obligation de placer le montant sur un compte spécial, dont les intérêts (calculés au taux bancaire actuel !) reviendront intégralement à celui à qui la somme est destinée.

(source pour supra: notamment site des notaires)

C’est de la nuance, mais ce n’est pas sans importance.

Un acompte est un montant versé au vendeur, à valoir sur le prix de vente.

S’il y a un souci avec le vendeur (par exemple, une saisie): le montant versé au titre d’acompte – même si consigné chez un tiers – est saisissable, puisque c’est un “morceau” de son prix de vente. Il y a donc un risque pour l’acquéreur.

Par contre, une garantie consignée chez le notaire instrumentant sera placée sur un compte rubriqué au nom de l’acquéreur: le montant versé sert donc de garantie pour la bonne exécution des engagements souscrits, mais n’est pas encore à valoir sur le prix de vente. Ce n’est qu’à la date de l’acte authentique que la dite garantie se transforme en acompte.

(source pour supra: notamment site des notaires)

Cette somme est considérée comme un acompte et viendra donc en déduction du prix de vente lors de la signature de l'acte définitif.

Toutefois, si l'acheteur se rétracte dans le délai de rétractation de sept jours, il récupère la somme versée dans un délai de vingt et un jours à compter du lendemain de sa rétractation.

Par ailleurs, si l'une des conditions suspensives ne se réalise pas dans le délai prévu, cette somme est également restituée à l'acquéreur.

En revanche, s'il ne souhaite pas acheter pour d'autres raisons, il est prévu dans le compromis de vente que le vendeur est en droit de conserver cette somme.

Dans un acte authentique de vente, on retrouve souvent la clause selon laquelle le bien est vendu

 « quitte et libre de toute charge ».

Il s’agit d’une clause très importante qui établit que l’acheteur reçoit le bien sans dette ni hypothèque.

Au stade du compromis de vente, il sera mentionné: “vendu pour quitte et libre”, ce qui veut dire notamment que l’hypothèque grevant le bien devra être radiée à la date de l’acte authentique, mais ne doit pas encore l’être au moment du dit compromis.

Quels obstacles peuvent empêcher la transmission d’un bien ?

1. Hypothèques

Si le vendeur a contracté une dette ou un prêt qui est garanti par une hypothèque, cette dette doit alors être apurée au plus tard lors de la passation de l’acte. Le notaire effectuera une enquête au bureau des hypothèques afin de vérifier si une hypothèque est établie, et dans l’affirmative, il demandera un décompte de la dette au créancier. Il s’assurera que le prix de vente est utilisé pour le paiement des dettes restant dues pour que l’hypothèque soit levée.

Si ceci n’est pas le cas, le créancier refusera de lever l’hypothèque. En cas de non levée de l’inscription hypothécaire, l’acheteur court le risque que le bien qu’il vient d’acheter soit vendu par les créanciers précités. Les recherches et l’intervention du notaire empêchent cela.

2. Impôts

Avant de passer l’acte de vente, le notaire a l’obligation de faire une enquête auprès du bureau de perceptions des impôts du vendeur pour vérifier si celui-ci a encore des dettes fiscales. Cela vaut tant pour les impôts directs, pour la TVA, l’impôt foncier, les impôts provinciaux et communaux que pour les droits de succession.

Le percepteur doit informer le notaire dans les 12 jours de sa demande. S’il l’informe qu’il existe en effet des dettes fiscales, le notaire est obligé de retenir sur le prix de vente l’argent utile pour apurer ces dettes.

Si ceci n’est pas respecté, le percepteur peut faire inscrire une hypothèque sur le bien vendu, de telle manière que l’acheteur court à nouveau le risque que son bien soit vendu.

3. Charges sociales

Le notaire doit également enquêter auprès de l’ONSS et des caisses d’assurances sociales pour vérifier si le vendeur a encore un arriéré.

4. Infractions urbanistiques

Si le bien a été construit ou reconstruit contrairement à des dispositions urbanistiques, l’administration peut avertir le bureau des hypothèques qu’une demande de démolition a été introduite. Si un jugement de démolition a été rendu, il en sera également fait mention au bureau des hypothèques.

Le notaire recherchera avant la passation de l’acte si de tels obstacles existent.

L’acheteur sera ainsi informé avant de procéder à l’achat. Le notaire devra également rechercher auprès de la commune concernée quels permis urbanistiques ont été délivrés et si des infractions urbanistiques sont connues.

5. Contestations sur le droit de propriété du vendeur

S’il existe des contestations sur le droit de propriété du vendeur, il sera fait mention des citations et jugements concernés au bureau des hypothèques. Les recherches réalisées par le notaire permettront d’informer les parties avant que l’acte ne soit passé.

6. Toute action contre le vendeur qui peut donner lieu à une mesure de saisie

Les créanciers du vendeur ont la possibilité de pratiquer une saisie conservatoire sur le bien vendu à titre de garantie de paiement. Si une telle mesure est pratiquée, il en sera également fait mention au bureau des hypothèques de sorte que le notaire en sera informé et pourra veiller à ce que l’argent utile soit retenu sur le prix de vente pour rembourser la dette.

Tous ces obstacles peuvent déjà exister au moment où le compromis est signé.

Il est donc extrêmement utile et prudent que l’acheteur soit assisté de son propre notaire pour  la vérification et/ou la rédaction du compromis de vente.

Cette intervention du notaire n’entraîne pas d’honoraire ni de frais supplémentaire. Le notaire proposera de bloquer l’acompte sur un compte spécial jusqu’à l’acte authentique pour éviter que votre acompte ne soit perdu si, en raison des obstacles susmentionnés, la vente ne peut pas continuer.

(source pour supra: notamment site des notaires)

Dans le cadre d’une vente de gré à gré classique, sauf convention contraire (rarissime), les honoraires et frais de notaire sont à charge exclusive de l’acquéreur.

Il en est de même pour les droits d’enregistrement (même si, d’un point de vue fiscal, les parties ‘vendeur’ et ‘acquéreur’ ont une obligation solidaire, mais ne compliquons pas ici l’explication).

Les seuls frais qui pourraient être à charge du vendeur sont ceux liés à l’éventuelle mainlevée hypothécaire ainsi qu’aux frais de commercialisation (pour autant qu’une convention écrite ait été signée avec le notaire/l’agence immobilière à ce sujet).

Toutefois, les récentes nouvelles obligations d’informations diverses créent, dans le chef du vendeur, des frais à sa charge (PEB, DIU, installation électrique, attestation de sol, démarches du syndic, etc.).

Notamment pour éviter de devoir payer les droits d’enregistrement en cas de litige (production du compromis signé en justice), certains ont imaginé de considérer comme condition suspensive l’insertion de la clause par laquelle le transfert de propriété est différé à la signature de l’acte authentique et du paiement du prix.

Cette interprétation a déjà fait l’objet de plusieurs décisions en justice et avec une jurisprudence constante : non, ce n’est pas une condition suspensive.

Il s’agit d’une vente parfaite prévoyant une modalité pour le paiement du prix et retardant le transfert de propriété.

L’acte authentique de vente, passé en principe chez notaire, a pour objet de rendre la vente opposable aux tiers.

Il reprendra les éléments du compromis de vente, ou d’une offre acceptée ou encore d’une promesse de vente suivie de levée d’option.

Sauf accord exprès des parties, l’acte authentique ne peut déroger à ces documents, qui forment la vente et son contenu entre parties (en principe, donc, le contenu de ces documents prime celui de l’acte authentique).

A défaut de passage par la faute d’une partie à l’acte authentique, on peut requérir d’un juge ou d’un arbitre l’obtention d’un jugement valant acte authentique de vente.

P.S. Maître Carnoy a analysé cette question de manière plus nuancée sur son blog que je vous invite à consulter.

L’arbitrage est le moyen idéal de résolution des conflits immobiliers (et de la plupart des autres).

Vous n’avez plus le droit de vous plaindre de l’arriéré judiciaire : la procédure d’arbitrage, organisée par la loi, vous permet de résoudre de manière définitive, en quelques semaines ou mois seulement, les différends qui vous opposent à votre entrepreneur, votre syndic, votre courtier, votre bailleur, locataire, acheteur ou vendeur. Pour autant que vous ayez prévu une clause dite d’arbitrage dans vos conventions dès le départ…

L’arbitrage est idéal : les personnes qui en ont l’expérience ou en sont informées évitent les tribunaux ordinaires (justices de paix, tribunaux de première instance…).

Les parties débattent à huis clos, de sorte que la confidentialité est assurée, et non pas dans un prétoire où le temps de parole est compté et où les autres justiciables se bousculent devant des juges impatients en craignant les inévitables remises.

Généralement, les parties arrivent à un accord en cours de procédure, les chances de conciliation sont préservées jusqu’à son issue, d’autant que l’arbitre, contrairement à la plupart des juges (souvent débordés), connaît le dossier avant la première audience.

En absence d’accord des parties, l’arbitre, qui dispose de quasi tous les pouvoirs du juge étatique, rend un jugement susceptible d’exécution.

Le prix de l’arbitrage est relativement modéré, et beaucoup moins onéreux que celui des procédures ordinaires, ne fût-ce qu’en regard des délais réduits de procédure, de l’absence de défaut et d’appel, ce qui emporte l’adhésion de tous : leurs différends sont en effet réglés rapidement, dans les meilleures conditions de compétence et d’écoute.

La plupart des justiciables assistent aux audiences, très souvent sans l’assistance d’un avocat, car ils connaissent parfaitement leur affaire.

Cela signifie que pour un justiciable qui obtient gain de cause sans l’assistance d’un professionnel, la procédure est en définitive gratuite, car les frais devront être remboursés par la partie qui perd l’instance (de plus, certains institutions, comme la Chambre d’Arbitrage et de Médiation, prévoient l’allocation d’indemnités de procédure destinées à compenser le temps et éventuellement les frais exposés pour défendre ses intérêts, que l’on soit ou non assisté ou représenté par un professionnel).

Autres avantages de l’arbitrage : son aspect préventif : une fois les litiges nés, la plupart d’entre eux sont résolus sans passer par arbitrage, dès que la partie lésée rappelle à son adversaire l’existence d’une clause arbitrale dans leur contrat, qui rend impossible toute manœuvre dilatoire ; le fait aussi que l’intervention préalable d’un huissier de justice n’est pas requise (le tribunal arbitral pouvant généralement être saisi par simple courrier, fax, e-mail).

Il faut savoir qu’il est difficile de forcer quelqu’un à aller en arbitrage une fois que le litige est né, si on n’a pas prévu antérieurement de clause d’arbitrage. Il faut donc insérer une clause d’arbitrage dans le contrat envisagé : vente, bail, contrat d’entreprises (devis), etc.

Pour se familiariser facilement avec la procédure d’arbitrage, disposer de modèles de clauses d’arbitrage adaptées, prendre connaissance de la loi sur l’arbitrage, d’articles et de sentences arbitrales intéressantes, on visitera utilement le site www.arbitrage-mediation.be de la Chambre d’Arbitrage et de Médiation, institution de référence dans le domaine, entre autres, immobilier.

Depuis le 31 décembre 1996, un propriétaire (agissant dans la cadre de la bonne gestion de son patrimoine et n’ayant pas voulu réaliser sciemment une opération spéculative) qui vend son immeuble bâti (c’était déjà le cas pour les terrains, avec un taux de 33 % en cas de revente avec plus-value pour la période de 0 à 5 ans, ensuite de 16,5 % pour la période de 5 à 8 ans. Ensuite, pas de taxation sur plus-value) pourrait devoir payer une taxe de 16,5 % sur la plus-value réalisée.

Cette taxation n’est toutefois applicable que s’il existe un délai de moins de cinq ans entre la date d’achat et celle de revente (dates de référence : d’acte authentique notarié à acte authentique). Cette taxation est également applicable lorsque le vendeur a reçu l’immeuble par donation (mais pas par succession) : dans ce cas, le délai entre la donation et la revente est fixé à trois ans.

Cette mesure ne vise pas les habitations occupées par le vendeur, pour autant que celui-ci ait pu bénéficier des déductions pour habitation prévues par le Code des Impôts sur les revenus. Ne sont pas concernés non plus, les ventes de biens appartenant à des mineurs d’âge ou à ceux qui y sont assimilés.

La plus-value est la différence entre le montant payé lors de l’achat et son prix de revente.

Le montant payé lors de l’achat représente le prix payé au vendeur originaire, majoré des frais que l’acquéreur (l’actuel vendeur imposé) a réellement payés (par exemple : droits d’enregistrement, frais d’actes).

Ces frais peuvent être fixés forfaitairement à 25 % du prix d’achat.

Ce montant peut encore être augmenté de 5 % pour chaque année entière qui s’est écoulée entre les 2 opérations.

Il peut également être majoré du coût des travaux que le propriétaire aura supportés, pour autant qu’ils aient été réalisés par des entrepreneurs enregistrés.

Ne seront donc pas pris en considération les améliorations apportées à l’immeuble par le propriétaire personnellement, de ses blanches mains, par celles de sa famille ou par une main d’oeuvre de complaisance…

Le prix de revente est celui que l’actuel vendeur aura pu obtenir, diminué des frais (justifiés) qu’il aura payé pour mettre le bien en vente : frais de publicité, honoraires d’agence immobilière, etc.

Le vendeur devra déclarer cette plus-value dans sa déclaration fiscale à l’impôt des personnes physiques (IPP) de l’année qui suit celle où la vente a eu lieu.

La plus-value sera imposée au taux de 16,5 %, indépendamment des autres revenus déclarés et cette taxe sera majorée des additionnels et de la contribution de crise.

Si le vendeur ne réside pas en Belgique et qu’il ne doit pas remplir de déclaration fiscale, c’est le notaire appelé à dresser l’acte authentique de vente qui devra prélever cette taxe et la virer à l’administration.

Le compromis de vente peut être assorti de condition(s) suspensive(s).

Il en est de même pour l’offre d’achat ainsi que pour le contrat d’option.

Le caractère définitif de la vente est dès lors subordonné à la survenance d’un événement futur et incertain. A défaut de réalisation, la vente (ou l’engagement unilatéral si offre ou option) sera nulle et non avenue.

Il peut exister des conditions suspensives de natures diverses: obtention d’un permis de bâtir, obtention d’un certificat relatif à la qualité du sol, etc.

La condition suspensive, pour être valable (en tout cas d’un point de vue fiscal: le droit proportionnel n’étant pas dû tant que la condition suspensive n’est pas réalisée), doit répondre aux critères suivants:

- Un événement futur et incertain,

- Un événement extérieur au contrat (pas une obligation pesant sur une partie comme le dépôt d’une garantie ou le paiement d’un acompte par exemple),

- Un événement possible et qui ne soit pas contraire à l’ordre public et aux bonnes mœurs,

- Un événement qui ne soit pas entièrement au pouvoir de l’une des parties,

- Un événement dont dépend l’exécution de la vente, pas un évènement qui la retarde simplement (c’est la différence entre la condition et le terme).

La condition suspensive rencontrée le plus fréquemment est celle relative à l’octroi d’un prêt hypothécaire en faveur de l’acquéreur (ou de l’offrant).

Contrairement à une idée reçue, cette clause n’est pas insérée d’office dans les contrats belges.

Il faut la demander expressément et, en outre, le faire savoir dès la négociation d’achat, de manière à ce que le vendeur puisse prendre attitude en connaissance de cause.

Une telle condition suspensive protège l’acquéreur pour qui il est indispensable d’obtenir une confirmation de l’obtention de son crédit hypothécaire. Bien sûr, une telle clause permet au vendeur d’éviter les désagréments d’une procédure judiciaire contre l’acquéreur devenu défaillant pour cause de refus du prêt. Mais, bien évidemment, un vendeur préférera toujours vendre sans condition suspensive…, car “un tiens, vaut mieux que deux, tu l’auras”

L’offre d’achat  est un engagement unilatéral par lequel une personne (l’offrant) s’engage vis-à-vis d’une personne déterminée ou déterminable à acquérir un bien déterminé à un prix déterminé ou déterminable.

L’offre peut contenir tous les éléments auxquels l’offrant souhaite subordonner son engagement: on parle de réserves (condition suspensive urbanistique, financière, paiement du prix, date de la passation de l’acte authentique, du transfert de propriété et de jouissance, cessibilité, délai de notification d’acceptation, etc.)

L’offre ne lie pas en tant que telle son destinataire (propriétaire), qui dispose donc du droit d’accepter ou refuser la dite offre.

Par contre, son acceptation par ce dernier est constitutive de la vente.

Il est important de bien rédiger une offre, car la vente résulte automatiquement de son acceptation, si celle-ci est faite, et pas d’un éventuel compromis ultérieur de vente. Le compromis ne pourrait en conséquence pas déroger au contenu de l’offre, sauf accord des parties.

La question de la rétractation d’une offre une fois émise est l’objet d’une controverse.

Selon certains, l’offre pourrait être rétractée tant qu’elle n’a pas été acceptée par son destinataire.

Selon d’autres, cette possibilité n’existerait que tant que l’offre n’a pas été portée à la connaissance de ce dernier. Cette opinion est la plus admise actuellement.

Le destinataire de l’offre doit évidemment notifier son acceptation dans le délai donné par l’offrant.

A défaut de délai fixé, on parlera de délai raisonnable.

Promesse d’achat ?

Fréquemment, des personnes qualifient l’offre d’achat de promesse d’achat, ce qui est totalement erroné.

En effet, la promesse d’achat est un contrat par lequel une personne s’engage dès à présent à acquérir un bien déterminé à un prix déterminé ou déterminable si le bénéficiaire (le propriétaire) décide de le lui vendre (lève l’option de vente).

Promesse de vente et option d’achat ?

Il s’agit du mécanisme plus connu sous l’appellation de l’option.

La promesse de vente, ou option d’achat, est un contrat par lequel une partie s’engage d’ores et déjà à vendre son bien à une autre personne, à un prix déterminé ou déterminable, si cette dernière lui notifie (en général dans un certain délai) sa décision d’acquérir le dit bien (= lève l’option d’achat).

Il s’agit donc, à la différence de l’offre d’achat, d’un véritable contrat soumis au droit et conséquences des conventions.

La levée de l’option fait naître instantanément la vente (sans effet rétroactif) aux conditions définies par la promesse.

Il est donc recommandé, comme pour l’offre d’achat, d’insérer dans le contrat tous les éléments de la vente envisagée.

Idéalement, les parties pourraient utiliser le contenu d’un compromis de vente, en requalifiant celui-ci de promesse de vente, et en remplaçant les termes Vendeur et Acquéreur par Promettant et Bénéficiaire (ou titulaire de l’option).

La promesse de vente est donc un véritable contrat. Le bénéficiaire de l’option peut accomplir des actes conservatoires qui sont utiles à la conservation de son droit, et le promettant ne peut se mettre dans l’impossibilité d’exécuter sa promesse sous peine d’engager sa responsabilité contractuelle.

Les risques de perte du bien par force majeure restent à sa charge.

Pour les immeubles et terrains existants : il faut ajouter 12,5 % de droits d’enregistrement.

Ces droits sont calculés sur le prix de vente et les charges, avec comme base minimale, la valeur vénale de l’immeuble.

Possibilité de réduction pour habitations modestes : dans le but de favoriser l’accès à la propriété pour les habitations modestes, un régime de réduction des droits fiscaux d’enregistrement est prévu.

Le taux normal de droits d’enregistrement en Wallonie (12,5% ) peut être réduit à 6% sur la première tranche du prix.

Cette tranche varie selon la zone où se situe l’habitation achetée (pour toutes les ventes à partir du 1/01/2014) :

zone de pression immobilière –> tranche pouvant bénéficier du taux réduit = 160.431 euros

en dehors d’une de cette zone –> tranche pouvant bénéficier du taux réduit = 150.404,55 euros

Le solde du prix reste taxé au taux ordinaire de 12,5%.

Le taux sera de 5 %, lorsque l’achat donne droit à l’acquéreur à un crédit hypothécaire « social ». Sinon, le taux est de 6 %.

Pour profiter de cette réduction, les acquéreurs doivent remplir certaines conditions.

Pour l'année 2015, la liste des communes figurant dans la zone de pression immobilière est la suivante :

Arlon, Aubel, Beauvechain, Braine-l'Alleud, Braine-le-Château, Chastre, Chaumont-Gistoux, Court-Saint-Etienne, Crisnée, Donceel, Ferrières, Flobecq, Geer, Gembloux, Genappe, Grez-Doiceau, Incourt, Ittre, Jalhay, Jodoigne, La Bruyère, La Hulpe, Lasnes, Mont-Saint-Guibert, Nivelles, Orp-Jauche, Ottignies-Louvain-la-Neuve, Perwez (Nivelles), Ramillies, Rixensart, Silly, Sprimont, Thimister-Clermont, Tubize, Villers-la-Ville, Walhain, Waterloo et Wavre.